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    稅務小常識

    *不動產移轉之相關稅負
    *「遺產及贈與稅法」修改之說明

    不動產移轉之相關稅負

        有土斯有財的觀念深植於國人心中,因此,購地置產亦視為理財規劃的一部份。而不動產同時
     也 是資產移轉規劃中相當重要的一環。
     根據遺產與贈與稅法第十條第三項規定:不動產之時價,土地以公告土地現值或評定標準價格為
     準;房屋以評定標準價格為準。目前土地公告現值與房屋之評定價值一般都低於市價,因此可以
     透過市價與現值的差距來做節稅規劃,市價與現值的差距越大,節稅的效果也越高。
     上一代計畫將不動產移轉給下一代時,採取的方式有「贈與」、「買賣」和「繼承」。
     哪一種方式的稅負較為優惠,說明如下。 

    *           贈與

    *           買賣

    *           繼承

     

    *         贈與
    n          贈與稅
    贈與不動產,可以用土地公告現值與房屋評定標準價格之合計數來認定贈與金額,且贈與
    免稅額為220萬元。因此,贈與金額如未超過贈與免稅額度,毋須負擔贈與稅。但如超過,
    則須依遺產與贈與稅法之規定,繳納贈與稅。此部分的納稅義務人為贈與人。
    n          土地增值稅
    已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅,並以
    公告現值核算,不動產贈與移轉所繳納之契稅或土地增值稅得自贈與總額中扣除
    (遺產與贈與稅法施行細則第十九)。
    9421日起,土地增值稅的一般稅率分為20%、30%、40%等三級稅率,因為贈與移
    轉並非出售,所以不能適用自用住宅用地優惠稅率10%核課土地增值稅。贈與為無償移轉
    ,依土地稅法第五條規定,納稅義務人為取得所有權之人。
    n          契稅
    契稅條例第三條規定,贈與契稅為契價百分之六。契價依申報人之申報移轉價格或標準
    價格熟高來核定;如申報之移轉價格低於標準價格者,依標準價格核定;如申報之移轉價
    格超過標準價格,按移轉價格核定。契稅之納稅義務人為受贈人,所繳納之契稅得自贈與
    總額中扣除。
    n          印花稅
    印花稅的稅率不高,依印花稅法第七條規定,稅率為千分之一,(土地公告現值+房屋之
    評定價值)×0.1%。
     
    *         買賣
    n          土地增值稅
    計算方式與贈與方式相同,稅率也是分為2030%、40%等三級,但透過買賣,有權利
    依土地稅法第三十四條規定,在符合下述情況下,申請適用一生一次自用住宅優惠稅率
    10%。 

    Ø              土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。

    Ø              地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。

    Ø              都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分

    Ø              一人一生享用 1 次為限

    Ø              自用住宅建築完成 1 年內者,其房屋評定現值須達所占基地公告現值10%

    此外,土地增值稅之納稅義務人為原所有權人。

    n            契稅
    買賣契稅為其契價百分之六,應由買受人按契約所載價額申報納稅。
    n            印花稅
    與贈與不動產相同。
    n            財產交易所得稅
    個人出售房屋交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該房屋而
    支付的一切費用後之餘額為所得額,餘額如為正數,就是財產交易所得,必須併入年度個
    人綜合所得額中計算並申報,其申報方式有二種:
       第一種:依「實際買賣價格」申報。
       第二種:依「財政部申報標準」申報。

           計算公式如下:

           實際買賣價格:依所得額申報。

           所得額=成交價額-取得成本-售屋支付之相關費用

       財政部申報標準:依所得額申報。

       所得額=出售年度之房屋現值×利潤評定標準

           餘額若為負數,即為財產交易損失,可以扣抵當年度的財產交易所得,若當年度不夠扣扺,
     可以從往後三年的財產交易所得中扣除。
     
    *         繼承
    n       土地增值稅
    依土地稅法第28條規定,因繼承而移轉的土地,免徵土地增值稅
    n       契稅
    因繼承而取得不動產所有權者免納契稅。
    n       遺產稅
    遺產財產價值之計算,土地以公告土地現值或評定標準價格為準;房屋以評定標準價格
    為準。遺產總額,減除遺產與贈與稅法規定之各項扣除額及免稅額後之應稅遺產淨額,
    再依遺產與贈與稅法之規定,繳納遺產稅。
    n       印花稅
           與贈與、買賣不動產相同。
         綜上分析,以稅法觀點而言,不動產繼承僅須考量遺產稅,實務上較能節稅。再者,以繼承的
     方式轉移不動產還有一個好處,即以繼承方式取得土地再行移轉者,土地增值稅的原規定地價
     ,係以繼承開始時該土地的公告現值計算,可降低未來移轉時所需繳納的土地增值稅

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    「遺產及贈與稅法」修改之說明

     

    2009年對遺產及贈與稅法而言,是大變革的一年,爭議許久的降稅政策終於在112日經立法院

    三讀通過,經總統公告後,於98123日開始施行適用。以下僅針對本次修法列表說明。

    *              遺產及贈與稅法修法前後之內容比較

    *              遺產稅、贈與稅新舊稅法免稅額及扣除額之金額對照表

    遺產及贈與稅法修法前後之內容比較

    項目

    修法前

    修法後

    遺產稅

    稅率

    2-50

    10

    免稅額(萬元)

    779

    1,200

    級距

    10

    單一

    贈與稅

    稅率

    4-50

    10

    免稅額(萬元)

    111

    220

    級距

    10

    單一

    分期繳納之期間

    十二期

    十八期

    課徵標的物/實物抵繳

    納入課稅範圍者皆可抵稅

    申請以中華民國境內之課徵標的物抵繳者,若屬於不易變價或保管,或者於申請抵繳日之時價較死亡或贈與日之時價為低者,限制其可抵繳之稅額,其限額係以該項財產價值占全部課徵標的物價值比例計算

     

    遺產稅、贈與稅新舊稅法免稅額及扣除額之金額對照表

    稅目

    項目

    84.1.15.94.12.31適用

    95.1.1.98.1.22適用

    98.1.23以後適用

    遺產稅

    被繼承人免稅額

    700萬元

    779萬元

    1,200萬元

    配偶扣除額

    400萬元

    445萬元

    445萬元

    父母扣除額

    100萬元

    111萬元

    111萬元

    直系血親卑親屬、受扶養兄弟姐妹、祖父母

    40萬元

    45萬元

    45萬元

    未成年人每年加扣

    40萬元

    45萬元

    45萬元

    重度身心障礙者

    500萬元

    557萬元

    557萬元

    喪葬費

    100萬元

    111萬元

    111萬元

    被繼承人日常生活必需之器及用品

    72萬元

    80萬元

    80萬元

    被繼承人職業上之工具

    40萬元

    45萬元

    45萬元

    贈與稅

    同一贈與人每年免稅額

    100萬元

    111萬元

    220萬元

     

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